사업장을 임차할 경우 왜 확정일자를 받아야 하나 - 월세계약, 상가임대, 확정일자, 보증금보호

kmyera 2024. 4. 1.

사업을 시작하시는 초보사장님들. 자그맣게 사업 시작해보려는데 각종 신고, 신청, 서류 취합 등 할일이 생각보다 많고 헷갈리시요? 같은 초보사장으로써 너무 공감되고 누락된 것은 없는지 불안한 마음 입니다.

마음에드는 사업장을 계약했는데 혹시 건물이 안전할지, 내가 낸 보증금에 문제가 생기진 않을지 걱정되지 않으세요? 부동산을 통해 안전한 물건을 계약했다고 해도 불안한 마음은 남아 있을 수 있습니다. 그래서 이번에 사업장 주소지의 확정일자에 대해 알아보았습니다.

확정일자란 무엇인가?

'확정일자'는 건물소재지 관할 세무서장이 그 날짜에 임대차계약서상 계약 내용을 인정하고 임대차계약서에 기입한 날짜 입니다.

상가건물 임대차보호법에 따라, 상가를 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 됩니다.

따라서 건물이 잘못되어 경매나 공매로 넘어가게 되더라도 확정일자를 기준으로 보증금을 우선 변제 받을 수 있습니다.

모든 임차인에게 적용되는 것은 아닙니다. 환산보증금(보증금+월세x100)이 일정 금액 이하인 경우에만 적용됩니다.

일반적으로 사업자등록신청 시 확정일자를 신청하고 있습니다. 확정일자 신청이 누락된 경우에는 신분증, 상가 임대차계약서 원본을 들고 상가 소재지 관할세무서를 방문해 세무서에 비치된 확정일자 신청서를 작성해서 제출하면 됩니다.

확정일자는 임대차계약서에 직접 도장을 찍어주기 때문에 직접방문 해야하는 번거로움은 있습니다만, 소중한 보증금을 지키기 위해서는 세무서를 한번은 꼭 들러야 합니다.

사업자등록을 하고 확정일자를 받은 임차인은 제3자에 대한 대항력이 생기게 됩니다.

경매 또는 공매 시 임차 건물의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변재받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다.

환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인의 경우, 건물이 경매로 넘어가더라도 경매 가액의 2분의 1범위 내에서 다른 권리자보다 최우선해 보증금의 일정액을 변제받을 수 있습니다.

또한 임차인은 만기 6개월 전부터 1개월 사이에 임대인에게 퇴실 및 연장 통보를 해야하며, 합당한 이유가 없다면 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.

계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리는 10년 까지 보장받을 수 있고, 임대료 인상 한도는 5%로 제한 됩니다.

임대인의 권리도 일부 보장되고 있습니다. 계약기간은 최소 1년 단위로 체결 가능하고, 임대료 조정이 필요하면 5% 이내에서 인상을 요구할 수 있습니다.

임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 특별한 하유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.